Маховик реформы ЖКХ запущен в обратную сторону.В интересах монополистов услуг

Маховик реформы ЖКХ запущен в обратную сторону.
В интересах монополистов услуг

Аналитическая записка

1. Не разглашая имен
17 октября 2007 года состоялось Первое Всероссийское совещание управляющих организаций в жилищной сфере, на котором с подачи члена Совета Федерации РФ А.П. Починка выяснилось, что после многих лет реформирования мы все еще не начинали реформу по-настоящему, поскольку должны решать вопросы создании конкурентной среды и введения финансовых и моральных механизмов ответственности. По сути, этот высокого ранга управленец подтолкнул участников к выводу:
• конкурентной среды в сфере ЖКХ нет (раз ее надо создавать, а не развивать);
• ответственности за принимаемые решения, оказывается, нет тоже (раз ставится вопрос о ее введении).
По откликам в прессе (http://www.moskv.ru/ru/articles/7171/) одним из самых "бьющих в цель" выступлений был доклад В. С. Плескачевского, председателя Комитета по собственности ГД РФ. Как настоящий «революционер с подпольным стажем», он заметил:
"На сегодняшний день, ни для кого не является секретом, что три компании пытаются захватить рынок управления жилищной сферой".
Велика Россия, а всего три всем известных (?) фирмы оказались готовыми к дележу того, что называют управлением жилищной сферой. Какая уж тут конкурентная среда? Ушли от неэффективной государственной системы оказания жилищно-коммунальных услуг, а на горизонте замаячило нечто гораздо худшее – всевластие монополистов.

Иллюстрацией сказанному послужило «принципиальное» («не взирая на лица») выступление Н. П. Кошмана, председателя Ассоциации строителей России - цитата:
"Вот говорят - надо всё взять в свои руки – нет! Всё уже взяли - надо всё вытащить из этих рук!"
Нечто подобное можно было наблюдать и в Тюменской области. 29 октября 2007 прошел круглый стол по вопросам деятельности управляющих компаний, на котором было установлено («Строить диалог, круша стереотипы»/ А.Легчилин/»Тюменские известия», 02.11.2007), что управляющие компании столкнулись с нежеланием ресурсоснабжающих организаций оформить такие договорные отношения, которые бы отвечали требованиям закона и интересам жителей (цитаты):
• «правила предоставления ЖКУ … не работают по причине невозможности согласовать больные вопросы в договорных отношениях между УК и ресурсоснабжающими организациями»;
• … «<ресурсоснабжающие организации>, пользуясь своим монопольным правом, неохотно идут на изменение условий договора, чтобы учесть интересы УК как стороны, обслуживающей многоквартирные дома».
И как принято в московских «приличных домах», имена монополистов регионального уровня тоже не были названы.

2. В чем смысл реформирования?
Одной из главных целей реформирования сферы ЖКХ было привлечение малого и среднего бизнеса в ЖКХ и создание конкурентной среды. Ясно, что к этой цели не приблизились. Зато возникла угроза захвата рынка подставными фирмами, связанными с РАО ЕЭС, «Газпромом», «Русалом». Эти крупнейшие вертикально интегрированные компании могут в любой момент договориться насчет уровня цен на свои услуги. Они вообще могут все… Может, поэтому даже правительственные чиновники боятся их назвать публично.
Итак, на сегодня проблема взаимодействия с монополистами в области поставки ресурсов является ключевой. В Концепции реформы ЖКХ, одобренной Указом Президента РФ от 28.04.1997 №425 (в ред. Указа от 27.05.1997 №528) в перечне способов достижения целей реформы были указаны, в частности:
«переход на договорные отношения, развитие конкурентной среды, предоставление потребителям возможности влиять на объем и качество потребляемых услуг»
Золотые слова!
Но почему не развиваются договорные отношения? Почему у потребителя так и появилась возможность оказывать влияние на качество и объем услуг? И, наконец, почему эта самая конкурентная среда не развивается?

3. Был потребитель – стал проситель
С выбором способа управления (ТСЖ или УК) жители «определившихся домов» теряют возможность воздействовать на неисправного исполнителя бытовых услуг, поскольку они из «потребителей» переходят в категорию бесправных «просителей», что подтверждается пп. «а» п.17 ст.2 Федерального закона 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса»:
« потребители товаров и услуг организаций коммунального комплекса в сфере электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения, утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов - лица, приобретающие по договору электрическую и тепловую энергию, воду, услуги по водоотведению и утилизации (захоронению) твердых бытовых отходов для собственных хозяйственно-бытовых и (или) производственных нужд (далее - потребители). В жилищном секторе потребителями товаров и услуг указанных организаций в сфере электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения, утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов являются:
а) в многоквартирных домах – товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы, жилищно-строительные кооперативы и иные специализированные потребительские кооперативы, управляющие организации,
которые приобретают указанные выше товары и услуги для предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в данном многоквартирном доме,
или непосредственно собственники помещений в многоквартирном доме в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений…
Конечно, можно оспорить злосчастный подпункт. Ведь в нем говорится не о всех управляющих компаниях, а лишь о тех из них, которые «приобретают услуги». Это, мягко говоря, несуразность: никакое юридическое лицо не может стать потребителем бытовых коммунальных услуг, что называется, по определению – за отсутствием у юрлица этого самого быта. К тому же бытовые услуги, оказываемые с помощью трубопроводной сети, должны предоставляться непрерывно, а потому даже технологически невозможно их «приобрести для последующего оказания услуг лицам …».
Однако надо признать, что изящное юридическое крючкотворство не может служить надежным щитом в борьбе за сохранение прав потребителя.

4. Самый неэффективный инструмент – Общее собрание
С выбором способа управления жители вынуждены действовать через Общее собрание, а этот инструмент заведомо не пригоден для защиты их законных прав.
Собрание должно принимать компромиссные решения. Достигнуть стопроцентного согласия можно только в теории. А как договориться между собой? То, что не нужно мне, устраивает соседа. Третьему вообще все «по барабану». Выработать на собрании решение, устраивающее всех, – неразрешимая задача. Если в доме треть богатых, треть очень бедных и остальные так себе, то, безусловно, у этих групп будет разная мотивация и разные интересы. Они обязательно размежуются по интересам и по возможностям.
Необходимо также учесть чрезвычайно сильные иждивенческие настроения и влияние маргиналов, могущих просто «увести» собрание.
А говорить о принятии ОПТИМАЛЬНОГО решения вообще не приходиться. Ведь участники собрания не получили материалов для глубокого погружения в проблему, а чаще всего не имели возможности (или желания) изучить аналитику. Собравшиеся, как правило, у мусорных баков принимают решения с голоса – у них нет возможности осознать негативные последствия принятия решения, обязательного для всех. Между тем, Конституция РФ в ст.17 п.3: гласит: "Осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать прав и свобод других лиц".
Поскольку ЖК РФ допускает голосование в заочной форме, то подделка подписей на соответствующих бланках стала наиболее распространенным нарушением установленных правил принятия решения.
Во всех случаях жизни решения, принятые в результате заочной формы голосования, могут быть признаны незаконными, хотя бы потому, что
• не существует решения об избрания такой формы голосования на Общем собрании,
• не была избрана соответствующая счетная комиссия.
Поэтому Общее собрание не может быть эффективным инструментом защиты законных интересов граждан в жилищной сфере, по крайней мере, до тех пор, пока не завершится главный этап реформы – пока не будет покончено с монополией в снабжении ресурсами со стороны тепловодоснабжающих организаций.

5. Резкое ухудшение позиций потребителя после «выбора способа»
Представим, что все обитатели многоквартирных домов в полном соответствии с Планом сплошного принятия решений о выборе способа управления – к 1 января 2008 года «определились», наконец. А ресурсы, как и раньше, продолжают поставлять монополисты. Монополиста невозможно уговорить или усовестить. Его невозможно уломать.
Да и некому уламывать. Ни управляющие компании, ни председатели правлений ТСЖ никак не стимулированы к этой борьбе. У них стимул в ином – в собираемости платежей, в борьбе с неплательщиками.
Поэтому сплошная ТСЖ-зация не только не способствует, но и создает новые преграды переходу на рыночные условия в этой сфере при гарантии надежной защиту имущественных интересов граждан.

6. Когда надо сделать выбор?
Вернемся к концепции реформирования: главным действующим лицом должен быть потребитель бытовых услуг. Ему необходимо предоставить реальную возможность оплачивать только за то, что он получает. И тогда исполнитель получит то, что заработал. При хроническом снижении качества услуг потребитель должен иметь простой и надежный механизм переключения – разрываются отношения с «плохим» и заключается соглашение с «хорошим» исполнителем услуг. Но такого механизма нет даже в проекте.

Концепция правильно определила: монополиста надо вывести на прямой контакт с массой потребителей при ужесточении контроля за ценой монопольных услуг. Но в это время за счет определенных льгот – вплоть до освобождения от налогообложения – затащить миллионы альтернативных ресурсоснабжающих организаций. И возможно, через десяток лет в этом секторе рынка начнется конкуренция. Раз в этом состоит главный фактор сдерживания роста тарифов, то продвижение по всем другим направлениям следует ставить в зависимость от успехов на главном направлении. Как только собравшимся на собрании будет предложена информация о трех (на выбор) компаниях типа «Водоканал», четырех типа «Теплосети», то это будет сигнал – пришла пора подаваться в ТСЖ или УКи.
Но не раньше!

7. Нормы, противоречащие концепции реформы, из ЖК РФ следует убрать
Но к этому времени необходимо привести жилищное законодательство в соответствие с концепцией реформы и, в первую очередь, изменить ЖК РФ, например, так, как предлагает Галина Нагария, руководитель общественного движения «Против произвола в ЖКХ»:
• Изъять разделы II (Общее собрание) ,V (ЖСК) и VI (ТСЖ). Вместо них принять Закон «Об имущественных общественных объединениях».
• В разделе VII записать норму о том, что коммунальные услуги (вода, газ, отопление), а также все услуги кроме «Технического обслуживания» (домофон, консьержки, радио, антенна…) покупаются, рассчитываются и оплачиваются на основе прямых договоров каждого потребителя с поставщиком.
• В разделе VIII записать норму о том, что управление многоквартирным домом может осуществлять лицензированная компания, прошедшая государственный конкурс и отобранная жителями через коллективное решение. Управляющие и обслуживающие компании в сфере ЖКХ могут быть трех организационно-правовых форм: а) государственные, б) частные, в) некоммерческие общественные организации.
• В разделе VIII записать норму о том, что для целей: а) отбора подрядчиков, б) заказа дополнительных (не обязательных) услуг повышенного комфорта в специализированных фирмах и у предпринимателей, в) контроля качества и объемов заказанных услуг группы жителей подъезда и группы жителей многоквартирного дома могут создавать общественные объединения без образования юридического лица.
• В разделе VIII записать норму о том, что каждый многоквартирный дом должен иметь Паспорт Объекта Недвижимости в виде многоквартирного дома, в котором описываются его параметры: конструкции, инженерные системы, земельный участок.
• В разделе VIII записать норму о том, что земля между строениями в городе и ином поселении неделима, принадлежит жителям данного поселения и используется в соответствии с градостроительным законодательством и нормативами благоустройства.

8. Проблема капитального ремонта создана искусственно
Представляется, что в штабе противодействия разумному реформированию ЖКХ, специально создаются новые и новые проблемы на ровном месте, чтобы отвлечь сограждан от источника всех проблем – борьбы с монополистами на рынке ЖКХ. К числу таких «успехов» можно отнести искусственно созданную проблему капитального ремонта жилых зданий.

Капитальный ремонт – это ремонт заменой тех частей конструкции, у которых истек срок эксплуатации, и при необходимости усиление тех частей конструкции, которые не изнашиваются при нормальной эксплуатации (фундаменты, стены). К конструкциям с относительно коротким сроком жизни относятся кровля и общедомовое инженерное оборудование и сети. К конструкциям, не изнашиваемым при нормальной эксплуатации, относится каркас здания – фундаменты, несущие стены, междуэтажные перекрытия.
Ведомственными строительными нормами ВСН 58-88р "Положение об Организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения", утвержденными приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.1988 г. сроки эксплуатации каждой из возможных инженерных коммуникаций в доме, а также сроки капитального ремонта в домах в деталях расписаны.

Характерной чертой переживаемого момента является то, что если выполняется капитальный ремонт, то работы обязательно затягиваются, стоимость работ превышает разумные пределы примерно в 2-3 раза, а качество исполнения во всех случаях жизни неудовлетворительное, что объясняется отсутствием:
• эффективной службы технического надзора;
• требований по обследованию домов с участием собственников жилых помещений;
• нормативно-методических материалов в виде типовых проектов, типовых проектов производства работ, технологических карт производства работ на отдельные виды работ и рекомендаций по материалам, технологиям, квалификации персонала и т.д.;
• регламентов взаимодействия и примерных договоров жилищных объединений и отдельных жителей с заказчиками капитального ремонта и с подрядчиками;
• паспортов проведения ремонта;
• актов скрытых работ;
• препятствий для получения денежных средств «на капитальный ремонт» без предоставления промежуточных актов приемки, актов на скрытые работы, без предоставления исполнительной документации;
• нормативных требований об обязательном участии граждан в контроле качества капитального ремонта и приемке работ
Так что у государства на этом направлении полно нерешенных задач.
А вот такой задачи - Кто должен нести бремя расходов на капитальный ремонт? – нет. Потому что на этот счет все определено законом

9. Кто должен платить за капитальный ремонт по закону?
В статье 158 ЖК РФ записано:
"Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения".

Этим норму власти зачастую толкуют неправильно. В своих ответах на просьбы собственников приватизированных квартир в многоквартирных домах отремонтировать в их доме инженерные коммуникации, фасад, кровлю, подвал - отвечают, что Жилищный кодекс предусматривает производство этих работ за счет средств собственников.
Но такого рода ответы не соответствуют ни букве, ни духу закона. Согласно ст. 16 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" от 04.07.1991 N 1541-1

"Приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда".

Вводной закон к Жилищному кодексу не содержит отмены ст.16 Закона РФ «О приватизации …», а потому обязательства государства по капитальному ремонту не отменяются в момент создания ТСЖ или избранием УК. И что весьма важно – невозможно отменить указанную статью.

Почему? Да потому что на ее основе заключены договора государства и граждан, где государство выступает не как властный орган, а как всего лишь сторона по договору.
А в силу ст.310 ГК РФ «односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом»

Широкой публике стало доступно ответное письмо № 3217-2/общ от 10.08.2007 года Верховного суда РФ депутату Государственной Думы РФ Галине Петровне Хованской на ее письмо, содержащее просьбу дать разъяснение по вопросу о том, сохраняется ли у бывшего наймодателя - собственника жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда при приватизации гражданами жилых помещений обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, требующегося на момент приватизации капитального ремонта. В ответе указывается:
"Данный вопрос обсуждался на заседании Президиума Верховного Суда Российской Федерации 1 августа 2007 года и ответ на него утвержден и включен в Обзор судебной практики за 2 квартал 2007 года в следующей редакции. "Согласно ст. 16 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с указанным Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.
Из данной нормы следует, что обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и не исполненная на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательств.
С 1 марта 2005 года введен в действие Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 158 которого предусматривает, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Норма, возлагающая на собственника обязанность по содержанию принадлежащего ему имущества, содержится также в ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Исходя из системного толкования ст. 16 вышеназванного Закона, ст. 158 ЖК РФ и ст. 210 ГК РФ после исполнения бывшим наймодателем обязательства по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме обязанность по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе на гражданах, приватизировавших жилые помещения".

Этот ответ в адрес депутата Г.П. Хованской подписал Председатель состава по гражданским делам Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации В.П. Кнышев и его можно найти в ответе на вопрос 5 раздела "Ответы на вопросы по гражданским делам" в подразделе "Вопросы применения жилищного законодательства" " Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за 2 квартал 2007 года по ссылке в интернете http://vsrf.ru/vscourt_detale.php?id=4940

Отсюда вывод: перекладывание затрат на капитальный ремонт на собственников старых квартир – прямой подрыв основ государственного устройства.

***
… В уже упоминаемой статье в тюменской газете «Строить диалог, круша стереотипы» имеется такой пассаж:
«… маховик проводимой реформы запущен, и от тог, насколько слаженно будет работать этот своеобразный триумвират: собственник – посредник – поставщик, зависит…»
Так вот концепция реформы не допускает никаких посредников. А появление посредника, как лакмусовая бумажка, дает сигнал о том, что «маховик реформы запущен» в прямо противоположном направлении.