10 пунктов, обличающих жилищно-коррупционное законодательство России

Жилищный кодекс РФ представляет собой жилищно- коррупционное (ЖК) законодательство, Это законодательство получилось таким, каким и хотели его видеть создатели – антиконституционным, нарушающим принцип верховенства права, не стыкующимся с действующей законодательной базой, в частности с ГК РФ, но зато представляющее огромные возможности для тех, кто нечист на руку.

1
Начнем с собрания. В соответствии с ч.1 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений признается органом управления многоквартирным домом. Но собрание физических лиц в отличие от юридического лица в принципе не может заключать какие-либо сделки. В том числе о предоставлении каких-либо жилищных или коммунальных услуг.
Или пресловутые три способа; согласно ч.2 ст.161 ЖК РФ «Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из следующих способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией».
Всего три...
Но граждане в целях реализации своих конституционных прав на объединение (ст.30) вправе создать не только ТСЖ, но и, например, некоммерческое партнерство. Очевидно же, что жильцов подъезда или дома связывают не столько товарищеские, сколько партнерские отношения. И уж совсем противозаконно принуждать людей входить в какую бы то ни было некоммерческую организацию, поскольку «никто не может быть принужден к вступлению в какое-либо объединение или пребывание в нем» (ч. 2 ст. 30 Конституции РФ).
Опираясь на нормы ч. 4 ст. 15, ст. 76 Конституции РФ, ст. 1186 ГК РФ суды, будучи государственными органами, казалось бы должны пренебречь положениями ст.44 и 161 ЖК РФ. Однако на практике мы видим, что нормам Жилищного кодекса придается большая юридическая сила по сравнению с ГК РФ и Конституцией РФ. А ведь Гражданский кодекс - это главный свод законов, регулирующих отношения граждан и хозяйствующих субъектов между собой и с государством, а Конституция - вообще высший закон государства .
Такая правоприменительная практика свидетельствует о нарушении верховенства права - принципа, заложенного в ООНовские резолюции (ссылка 1) и в Европейскую Конвенцию о защите прав человека и основных свобод (ссылка 2).
По смыслу Федерального закона 273-ФЗ если нарушение законов приносит кому-то выгоду, то можно говорить о проявлении коррупционного фактора. Таким образом, кто соблюдает ч.1 ст.44, ч.2 ст.161 ЖК РФ, тот причастен к коррупции.

... А теперь еще раз вернемся к собранию. Как видим, эта обязанность возложена не на собственников жилых помещений (напомним, что ЖК РФ призван регулировать отношения исключительно в жилищной сфере), а на собственников помещений. Тем самым ЖК РФ вторгается в сферу отношений, уже урегулированных в ГК РФ.

2
Федеральным законом 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию ЖКХ» предусмотрено, что денежные средства на капитальный ремонт могут быть выделены для ремонта лишь тех домов, в которых созданы ТСЖ или которые обслуживаются управляющими организациями. Мало того, деньги из этого Фонда выделяются регионам, обеспечившим заданный процент частных управляющих компаний и ТСЖ. Такая норма ущемляет свободу конкуренции, а потому антиконституционна.
Принцип финансирования в зависимости от процента избравших ту или иную форму управления вообще из области абсурда, ведь капитальный ремонт зданий – это сугубо техническая категория.
В ч.3 ст.10 ГК РФ сформулирован принцип презумпции разумности для всех, кто осуществляет те или иные права. Поэтому мы должны считать, что законодатель действовал разумно и добросовестно, поставив финансирование капитального ремонта домов в зависимости не от степени их износа, а от количества управляющих структур, созданных с помощью административного ресурса. Таким образом, деньги расходуются на поощрение тех, кто освоил умение манипулировать людьми для обеспечения нужной чиновникам статистики. .

Частью 5 статьи 155, частями 2 и 3 статьи 158 ЖК РФ на собственников помещений возлагается плата за капитальный ремонт многоквартирного дома, хотя ранее это было обязанностью государства (см. «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда», утвержденных постановлением Госстроя N170). Каждый, кто заключил договор приватизации, может открыть его и прочесть в п.1 «Дом на момент приватизации капитальному ремонту ПОДЛЕЖИТ», а в п.8: «В домах, подлежащих на момент приватизации капитальному ремонту, за наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда».
Таким образом, посредством ЖК РФ государство, как сторона по договору, не вправе в одностороннем порядке отказываться от принятых договорных обязательств, иначе государство превращается в обычного "кидалу". Такая правовая позиция напрочь отбивает те самые «любовь и уважение к Отечеству», о которых упомянуто в Преамбуле Конституции (ссылка 2).
Своим Решением по делу Ван Марле против Нидерландов (1986) Европейский Суд по правам человека признал, что обязательства Государства выполнить какие-либо работы в интересах граждан является имуществом в смысле понятий, заложенных в статью 1 Протокола №1. А согласно статье 1 Протокола №1 к Европейской Конвенции «Никто не может быть произвольно лишен имущества, это может произойти лишь в интересах общества и на условиях, предусмотренных законом и общими принципами международного права».
Так ЖК РФ самым непосредственным образом нарушает нормы, предусмотренные Конституцией России и международными договорами (ссылка 3).

3.
Нынешнее жилищное законодательство создает у граждан мнимую обязанность рассчитываться с управляющими компаниями за коммунальные услуги, якобы оказанные ими. Так в пункте 17 статьи 2 Федерального закона 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» закреплена норма: ТСЖ и управляющие компании якобы «приобретают товары и услуги для предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в данном многоквартирном доме».

Это положение не только не стыкуется, но и противоречит сложившейся понятийной системе в сфере услуг. Под услугами гражданское законодательство понимает совершение за плату определенных действий или осуществление определенной деятельности по заданию гражданина для удовлетворения личных (бытовых) нужд (ст.779 ГК РФ, а также преамбула Закона "О защите прав потребителей"). Поэтому потребителем услуг может быть исключительно физическое лицо, но не юридическое. Так что придание управляющей организации или ТСЖ – юридическому лицу - признаков физического лица – это юридический нонсенс. Как известно, путаница в законах и обеспечивает необходимую мутность воды, в которой вольготно коррупционерам.

Добавим: приобрести услуги для последующего предоставления услуг вообще невозможно, поскольку услуги не обладают такими свойствами, как складирование, хранение, накопление. Невозможно единожды потребленные услуги еще раз кому-либо «предоставить», как продать еще кому бы то ни было уже сделанную вам лично стрижку.

Стоит упомянуть, что судебная власть высказала правовую позицию, не совпадающую с позицией законодателя: в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. N 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» указано: услуги по техническому обслуживанию и ремонту жилого дома, предоставление коммунальных и иных услуг, направленных на удовлетворение личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, относятся к бытовым услугам, а следовательно правоотношения в этой сфере регулируются законодательством по защите прав потребителей.

В Гражданском кодексе РФ сохранены все основные понятия закона о защите прав потребителей: товары хранят, меняют, продают в рамках соответствующих договоров, работы выполняют в рамках договоров подряда, услуги оказывают по договорам оказания услуг, а в отношении совершенных сделок используются соответствующие термины – например, проданный товар, выполненная работа, оказанная услуга. Услугу нельзя продать. Ее можно оказать.

У потребителя услуг широкие права: он вправе не платить за не заказанные услуги, снижать плату за снижение качества (несоблюдение установленных параметров), частые сбои или длительные перерывы в предоставлении услуг. И только в прямом контакте исполнителя услуг с потребителем возникает ситуация, когда исполнитель услуг, спасая свои доходы, вынужден добиваться высокого качества и бесперебойности технологического процесса предоставления услуг. Но 17-й пункт 2-ой статьи 210-гозакона переворачивает все с ног на голову, называя посредника – потребителем. Поистине «поворотный пункт»!

Надо отдать должное и исполнительной власти: свой разрушительный вклад в гражданское законодательство внесло также и Правительство своим постановлением №307 от 23.05.2006, в котором исполнителям коммунальных услуг придан статус «ресурсоснабжающих организаций». На монополистов набрасывается своеобразная маскировочная сетка, чтобы создать иллюзию хранения на складе «коммунальных ресурсов» – газа, воды, энергии. Если в законе о защите прав потребителей исполнитель услуг отвечает за качество оказываемых услуг, то «кладовщик» нет: вон лежит на полке «тепло»: хочешь – бери, не хочешь – проваливай.

Благодаря соместным усилиям законодательной и исполнительной власти создана уникальная ситуация: кто отвечает за давление в трубопроводе, за температуру теплоносителя, за содержание в холодной воде вредных веществ и т.д? А никто! И даже некому по такому поводу обращаться в суд – ТСЖам с УКами это не надо. Да и опасно – там можно нарваться на такого оппонента, который докажет, что никакие они не потребители услуг, а просто посредники, но жильцам нельзя – по №210-ФЗ потребителями указаны именно ТСЖ и УК.

Отметим попутно, что появление посредника – не только свидетельство причинения вреда имущественным интересам граждан, но и сигнал для любителей легкой наживы.

А есть ли выход? Можно ли обойтись без посредников? - Да. Гражданский кодекс позволяет это сделать. Если ТСЖ и УК привлекаются к выполнению работ по поддержанию работоспособности технологической сети (например, к выполнению аварийно-восстановительных работ, испытанию трубопроводов, профилактических работ и др.), то такого рода работы (но никак не услуги!) могут быть оплачены исполнителем услуг по соответствующим договорам. Указанные работы не связаны с продуктом перекачки. Граница между зонами ответственности проходит по внутренней стенке трубы, поэтому за параметры потока во внутритрубном пространстве на всем пути - от истока до точки потребления - отвечает один единственный исполнитель услуг.

Потребителю-то вообще должно быть безразлично, какое там ТСЖ или УК обслуживает стенки трубопровода, и как с ними рассчитывается тот самый – единственный и неповторимый Исполнитель услуг. Потребителю важно, чтобы, открыв кран, он получил воду, причем такого состава, который прописан в санитарных нормах, и с напором (давлением), не ниже установленного в правилах эксплуатации. А если - не так, карандашиком на календаре ставится пометка, а потом к концу месяца делается примитивный расчет – и оплачивается не то, что кем-то там планировалось, а то, что потреблено. Жилищное законодательство в нынешнем виде дает возможность посреднику не только получать деньги за неоказанную услугу, но свободно уклоняться от ответственности, которая по закону ложится на исполнителя услуг.

И наконец, есть еще и такой довод: потребителем услуг может быть исключительно физическое, но никак не юридическое лицо. ТСЖ и управляющие компании, не будучи физическими лицами, не могут выступать в роли потребителей услуг, которые в дальнейшем можно было бы «предоставлять» конечным потребителям. Искусственное превращение управляющих структур в потребителей позволяет им наращивать плату за услуги, оказываемые жителям, лишая их прав потребителей.
Но ч. 2 ст.1 Гражданского кодекса предусмотрено: "Гражданские права могут быть ограничены ...только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства". Лишение потребителей жилищно-коммунальных услуг их законных прав потребителей произошло не в интересах защиты нравственности или здоровья людей, а напротив, в интересах безнравственных посредников, просто получающих деньги за якобы оказанные услуги.

4.
Если за коммунальные услуги надо платить по тарифам, то за жилищные – не по тарифам, а на основе сметы затрат, которую принимает общее собрание собственников помещений (п.5 ч.2 ст.44 ЖК РФ). Для услуг по содержанию общего имущества дома структура платежного документа должна предусматривать иные поля: положено по смете, истрачено фактически.
Но даже само упоминание сметы является «крамольным». Такое упоминание спровоцирует вопросу: "А что, разве мы такую смету приняли?" Дело в том, что законным обоснованием размеров платежей за жилищные услуги может быть размер, утвержденный ежегодным общим собранием собственников помещений многоквартирного дома.

Надо отметить, что по нашим данным ни одно общее собрание на территории встающей с колен России за все время существования Жилищного кодекса пока еще не приняло ни смет, ни положений о порядке определения цены жилищных услуг, ни тем более рассчитанных прямо на собрании размеров платежей каждого собственника. И единый платежный документ верстается таким образом, чтобы своим внешним видом создать видимость законности при исчисления платы за жилищные услуги - вроде тоже пол тарифам.

Между тем, никаких тарифов на жилищные (не путать с коммунальными!) услуги для собственников жилых помещений не существует в природе вообще – это раз. Тарифы, которые выпускает администрация, служат нормативной базой для расчетов тех домов, где не выбран способ управления домом. Это два. А в-третьих, у органов местного самоуправления нет права навязывать собственникам тарифы по жилищным услугам.

Так что практикой введения не предусмотренных жилищным законодательством «тарифов» на содержание мест общего пользования подтверждается отсутствие принятых на общих собраниях смет расходов на эти цели, иными словами: где применяются тарифы на жилищные услуги – там нарушение законности, а нарушение законности к выгоде кого-либо - это коррупция.

5
В ч.2 ст.50 ГК РФ и в ст.2 закона 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» наложен запрет на извлечение прибыли и ее распределением между участниками некоммерческих организаций, но заложенное в ч.2 ст. 152 ЖК РФ право направлять доход от хозяйственной деятельности на оплату общих расходов фактически представляет вроде бы легальный канал для присвоения очень крупных денежных средств. По нашим данным только в одном из ста случаев обращения в правоохранительныен органы удается добиться такого решения: "В ходе проверки доводы заявителей нашли свое подтверждение. Установлено, что руководители данного ТСЖ незаконно, без согласия общего собрания собственников квартир, распоряжались денежными средствами, полученными от жильцов в счет оплаты коммунальных услуг. При этом финансово-хозяйственная деятельность данного товарищества велась без утверждения необходимых смет и без оформления бухгалтерской отчетности о проводимых денежных операциях" (текст взят с сайта управления Генеральной прокуратуры по УрФО).

6.
В некоммерческом секторе высшим органом управления всегда было общее собрание. Оно считается правомочным при наличии кворума. Однако для ТСЖ предусмотрены две лазейки для обхода этой, устоявшейся, нормы. Одна – это проведение собрания в форме заочного голосования (ст.47 ЖК), когда лицо, заинтересованное в принятии того или иного решения, обходит жителей и уговаривает их поставить подпись в нужном месте. При этом никакого собрания, как такового, не проводится, а подписанты не слышат доводов ни ЗА, ни ПРОТИВ и ввиду одностороннего освещения вопроса не могут принять взвешенное решение.
Другая лазейка – это п.3 ст.45 ЖК РФ: «При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания… должно быть проведено повторное общее собрание …». И ни слова, ни полслова о том, что считать кворумом на повторном собрании. А это большое удобство для некоторых председателей ТСЖ: на повторном собрании они утверждают решения при любой явке жителей. Получается, что «кучка» правит товариществом по принципу доходного дома.

А теперь бросим взгляд в сторону Гражданского кодекса. В ч.1 ст.246 предусмотрено: "Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников", - а это означает: не только 100%ная явка, но 100%ное согласие всех участников должно быть при решении вопроса относительно продажи части подвала или аренды чердака. Означает ли, что изначально была заложена нестыковка в законодательстве. Но нам-то от этого не легче...

7.
Частями 1,2 ст.44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений отнесено принятие решений о строительстве хозяйственных построек, зданий, строений и сооружений. Но строительство выходит за пределы регулирования жилищных прав. Оно должно регулироваться Строительным кодексом и другими законодательными актами.
Правила выдачи ссуды в банках не предусматривают требования представлять документ о коллективном принятии решений.
Правила регистрации сделок с недвижимым имуществом, принадлежащим товариществу, упрощены настолько, что сделку отчуждения председатель может осуществить за спиной членов правления.
Вместе с тем ЖК РФ не предусматривает ни механизма надзора, ни какой бы то ни было ответственности за действия председателя, направленные на собственное обогащение за счет нарушений прав членов ТСЖ.
Уголовным законодательством не предусмотрена неотвратимость наказания за нарушения прав собственников. Это делает ТСЖ еще более заманчивыми для лиц с криминальным менталитетом, благо ЖК РФ не содержит норм, регулирующих привлечение таких лиц к ответственности.

8.
Если общий срок исковой давности установлен в три года (ст.196 ГК РФ), то для оспаривания решений, принятых общим собранием собственников, установлен сокращенный до 6 месяцев срок (ч.6 ст.46 ЖК РФ), так что просто «нарисованный» председателем ТСЖ и его друзьями за рюмкой "крепкого чая" протокол, становится через полгода эквивалентом закона.

9.
Не прописана в Жилищном кодексе ответственность органов местного самоуправления за исполнение своих контрольных функций. Поэтому продекларированное в пункте 5 ст.2 ЖК РФ положение о контроле за исполнением жилищного законодательства и за защитой прав и законных интересов потребителей жилищно-коммунальных услуг на деле является прикрытием («дымовой завесой») для создания благоприятных возможностей для наживы, чем и пользуются мошенники, пробравшиеся на руководящие должности в этой сфере.

10.
При таких условиях совсем неприличным выглядит освобождение ТСЖ от государственного контроля при регистрации, принятое законом N 278-ФЗ "О внесении изменения в ст. 1 Федерального закона "О некоммерческих организациях". Для государственной регистрации, например, общественной организации любителей бабочек положено проходить дотошную правовую экспертизу в Управлении Министерства юстиции, а для ТСЖ – не надо: документы подаются в налоговую, а там никто не проверяет, был ли на самом деле обеспечен кворум или нет, выбрали в правление собственников помещений или не собственников, рассылались ли уведомления о намеченном собрании за 10 дней или этот срок был нарушен.

***

Подписанная (но пока не ратифицированная) Российской Федерацией Конвенция Организации Объединенных Наций против коррупции от 31 октября 2003 г. содержит следующее положение о предупреждении коррупции: "Каждое государство-участник стремится периодически проводить оценку соответствующих правовых документов и административных мер с целью определения их адекватности с точки зрения предупреждения коррупции и борьбы с ней". Настоящие заметки показывают, что жилищное законодательство России является насквозь коррупционным. Его исправить невозможно. Оно требует коренной переработки. Надо отметить, что вдохновителем и организатором принятия Жилищного кодекса является недавний президент В.В. Путин.

Ссылки
1.Из Доклада Генерального секретаря (S/2004/616): "Для Организации Объединенных Наций верховенство права означает такой принцип управления, в соответствии с которым все лица, учреждения и структуры, государственные и частные, в том числе само государство, функционируют под действием законов, которые были публично приняты, в равной степени исполняются и независимо реализуются судебными органами и которые совместимы с международными нормами и стандартами в области прав человека. Для этого также необходимы меры, обеспечивающие соблюдение принципов примата права, равенства перед законом, ответственности перед законом, беспристрастного применения законов, разделения властей, участия в принятии решений, правовой определенности, недопущения произвола и процессуальной и правовой транспарентности».

2. Преамбула Европейской Конвенции: "Правительства, подписавшие настоящую Конвенцию, будучи членами Совета Европы, Принимая во внимание Всеобщую декларацию прав человека, провозглашенную Генеральной Ассамблеей Организации Объединенных Наций 10 декабря 1948 года, Учитывая, что эта Декларация имеет целью обеспечить всеобщее и эффективное признание и соблюдение провозглашенных в ней прав, Учитывая, что целью Совета Европы является достижение большего единства между его членами и что одним из средств достижения этой цели является утверждение и дальнейшая реализация прав человека и основных свобод, Вновь подтверждая свою глубокую приверженность этим основным свободам, которые являются основой справедливости и мира во всем мире и соблюдение которых главным образом зависит, с одной стороны, от подлинной демократической системы и, с другой стороны, от общего понимания и соблюдения прав человека, к которым они относятся, Преисполненные решимости как правительства европейских стран, придерживающихся единых взглядов и имеющих общее наследие политических традиций и идеалов, уважения свободы и верховенства права, сделать первые шаги на пути коллективного осуществления некоторых из прав, сформулированных во Всеобщей декларации, Согласились о нижеследующем..."

3. Статья 15 Конституции РФ
.1 - Конституция Российской Федерации имеет высшую юридическую силу, прямое действие и применяется на всей территории Российской Федерации. Законы и иные правовые акты, принимаемые в Российской Федерации, не должны противоречить Конституции Российской Федерации...
.4 - Общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры Российской Федерации являются составной частью ее правовой системы. Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем предусмотренные законом, то применяются правила международного договора.