Земельные аукционы: как должно быть и как есть

Тут губернатор сообщил, что земельные аукционы чуть ли не спасут рынок. У меня как раз выходит статья про "спасение"

Почему не работают законы?

Для любого экономически развитого густозаселенного района актуален вопрос развития застроенных территорий. Он возникает, главным образом, из-за проблем реализации нормативно-правовой базы, регулирующей застройку освоенных земель.
Сейчас в Тюмени предоставление земельных участков в целях жилищного строительства осуществляется на конкурсной основе. При получении участка под промышленное строительство возможна процедура предварительного согласования. Но, несмотря на уже сформированную нормативно-правовую базу как федерального, так и регионального значения, освоение застроенных территорий в Тюмени идет медленно. О том, почему застройщики не спешат развивать центр города, нам рассказывает Николай Когошвили, директор ООО «Когитум», которое занимается юридическим сопровождением строительного бизнеса.

- Николай, скажите, пожалуйста, какие нормативно-правовые акты регулируют процесс получения земельных участков под развитие застроенных территорий?

- На федеральном уровне это, прежде всего, Земельный, Градостроительный кодексы, в которых оговорены особенности подготовки документации по вновь застраиваемым территориям (ст.46 ГК). Процесс предоставления участков под развитие регулируется местным и областным законодательством. Так, распоряжение главы Администрации города № 118-рг (от 25.04.08) подробно расписывает регламент работы администрации г. Тюмени по развитию территорий. Предоставление для развития участков, находящихся в собственности Тюменской области, а также находящихся на территории Тюмени и городского округа г. Тюмень, регулируется постановлением Правительства ТО № 144-п (от 2.07.07). Если речь идет об участках, обремененных правами третьих лиц, то нужно обратить внимание на постановление Правительства ТО № 37-п (от 27.02.07).

- Кто, в соответствии с этими актами, должен принимать решение о предоставлении участков под развитие и оплачивать их подготовку?

- Выставлять участки под развитие должны органы местного самоуправления. На них же лежит обязанность покрывать расходы по подготовке участка, девелопменту, который включает в себя высвобождение от прав третьих лиц, инженерное освоение, оформление градостроительного паспорта. Определение участка под развитие осуществляется департаментом градостроительной политики. В распоряжении № 118-рг говорится: «Заключение о возможности развития застроенных территорий с необходимыми материалами направляется в департамент экономики для подготовки расчета начальной цены предмета аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории и суммы задатка для участия в аукционе, <...> в том числе расходов на снос, выкуп земельных участков, выкуп жилых и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, переселение граждан из жилых помещений, находящихся в многоквартирном доме, развитие инфраструктуры застроенной территории. Расчеты подготавливаются департаментом экономики в течение 14 дней и направляются в департамент градостроительной политики» (ст. 2.10). То же касается индивидуальных жилых домов.
О том, кто должен оплачивать расходы по самой затратной статье, то есть по переселению жильцов, сказано в постановлении Правительства ТО № 37-п: «Оплата работ по выкупу прав третьих лиц производится департаментом (имущественных отношений ТО) за счет средств областного бюджета, предусмотренных на эти цели по строке «приобретение имущества». Исполнитель работ по отселению граждан с застроенной территории заключает с правообладателями договор купли-продажи и отдает его на подписание в департамент имущественных отношений, который и оплачивает расходы после получения акта выполненных работ.
Таким образом, все расходы по выделению участка и его подготовке должны покрываться областным бюджетом. После подготовки необходимых документов (они перечислены в распоряжении № 118-п) участок выставляется на конкурс.

- Что подразумевает конкурс? Кто может в нем участвовать?

- Конкурс должен определить организацию, которая будет заниматься освоением участка, то есть девелопментом. Решение о проведении конкурса принимает Глава Администрации города в форме постановления. Подготовку этого постановления осуществляет департамент градостроительной политики. Порядок проведения конкурса описан в ст.46.5 Градостроительного кодекса РФ. К участию в конкурсе допускаются строительные организации, подавшие вовремя заявку и предоставившие все необходимые документы (их перечень можно найти в постановлении № 144-п).

- Если компания выиграла конкурс на подготовку участка, значит ли это, что она и будет потом его застраивать?

- Да, с данной компанией департамент имущественных отношений ТО заключит договор аренды земельного участка без аукциона. Но если данная компания выполняла исключительно функции по освобождению земельного участка и ей компенсировали затраты, она может и не стать застройщиком этого земельного участка. Тогда участок оказывается свободным и в отношении него проводится аукцион. Но такое развитие событий маловероятно, особенно в свете сложившейся экономической ситуации.

- Почему, несмотря на действующую законодательную базу, развитие участков не обеспечивается и застройщики вынуждены покрывать все расходы на освоение застроенной территории самостоятельно?

- Действительно, конкурсы по развитию застроенных территорий не проводятся, что, видимо, связано с отсутствием в бюджете соответствующих средств. Свободных от прав третьих лиц участков сейчас практически нет. Поэтому застройщики, которые выходят на конкретную территорию, оплачивают ее подготовку сами. Из-за этого освоение застроенных территорий идет в Тюмени медленно. Для любого девелопера/застройщика выход на участок, обремененный правами третьих лиц, большой риск. Всегда есть вероятность столкнуться с упрямыми собственниками или с их произволом. Аппетиты собственников у нас не ограничиваются, потому что Конституция РФ устанавливает незыблемость частной собственности. У девелопера остается риск встретить собственника, который запрашивает за свои квадратные метры или участок неадекватную цену. В условиях, когда бюджет не покрывает расходы по отселению, нам крайне необходимы федеральные законы, которые могли бы ограничивать требования собственников рамками разумной цены. Но появление таких законов пока маловероятно, ведь у нас можно устанавливать размер компенсации для собственников только в одном случае — если их дом или участок попадает под снос в целях обеспечения государственных либо муниципальных нужд, которыми считается прокладывание дорог или проведение инженерных сетей.

- Что же делать?

- Решить эту проблему в одночасье невозможно. И дело не столько в недобросовестном неисполнении законов, сколько в непроработанности вопросов финансово-бюджетного законодательства с земельным и градостроительным. Постановление
№ 144-п предусматривает выделение средств на подготовку застроенных территорий из областного бюджета. Приобретение имущества (постановление № 37-п) должно осуществляться по строке бюджета, но таких расходов в бюджете не заложено.
Здесь речь идет о невозможности правоприменения. Поэтому у нас пока нет примеров реализации постановления № 37-п. Чтобы оно наконец заработало, застройщики и власть должны совместно предлагать процедуру реализации постановления. Нужно выработать эффективную систему подсчета затрат на снос, оценки прав третьих лиц. Возможно, стоит расширить понятие государственных и муниципальных нужд.
В целом, можно сказать, что нам нужна крепкая нормативно-правовая база, которая не только четко определяла бы размер затрат на освоение участков, но и регулировала соотношение программы финансирования развития застроенных территорий с бюджетным законодательством. Сегодня застройщики не могут брать в банках кредиты под подготовку участков, так как ставки по кредитам на развитие поднялись едва ли не вдвое. Сами строители предлагают Правительству области учредить специальные займы на освоение застроенных территорий, процентная ставка по которым была бы ниже, чем в банках. Но состояние законодательной базы не предусматривает создания такой программы кредитования девелоперов. Но рано или поздно законы придется или соблюдать, или менять, потому что девелоперы не пойдут в застроенные ветхим жильем районы, пока все расходы по подготовке площадок лежат на их плечах.

Недвижимость Строительство для всех