На правах совета: как не вляпаться в долгострой

Входим в долю грамотно

Кто из тюменцев никогда не слышал о долгостроях? Эта проблема была особенно актуальна в первой половине нового тысячелетия. С принятием № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ситуация на строительном рынке изменилась, однако не секрет, что многие компании до сих пор не сдают дома вовремя. Но если для одних людей задержка сдачи дома и в год не смертельна, для других просрочка в 3 месяца уже проблема.
Современные прогнозы аналитиков неутешительны: никто не скрывает, что некоторые не самые сильные застройщики будут вынуждены заморозисть стройки. Как избежать разделения со строителями участи при смене кредитной политики российских банков? Как не попасться мошенникам, которые будут использовать кризис в корыстных целях? Как обезопасить себя от долгостроя? К сожалению, ответ только один: спасти себя можно только на этапе покупки жилья. Чем внимательнее вы отнесетесь к проверке застройщика, тем больше у вас будет шансов справить новоселье вовремя.

Не намокла ли репутация?

Как бы не чиста была разрешительная документация на строительный объект, большую роль при выборе жилья играет репутация застройщика. Прежде чем заключать с компанией договор, узнайте о ней как можно лучше.
Репутация застройщика держится на построенных им объектах. Причем чем больше было таких объектов, тем надежнее компания. И все эти объекты должны быть сданы в срок. Если выяснится, что компания уже затягивала строительство объектов хотя бы на несколько месяцев, нужно насторожиться. В офисе продаж компании сразу же попросите список объектов, уже введенных этой компанией в эксплуатацию. Если менеджеры не смогут дать вам такой информации, звоните в головной офис организации. Любой серьезный застройщик первым расскажет вам о своем строительном опыте. Если же сотрудники фирмы темнят и о выполнении своих обязательств перед бывшими дольщиками говорят намеками, проверяйте объекты сами. Есть шанс, что в управления инспекции государственного строительного надзора по Тюменской области (ул. Орджоникидзе, д. 62, тел. 49-02-64) вам смогут помочь прояснить судьбу строительных объектов интересующей вас компании.
Поспрашивайте знакомых, посетите городские интернет-форумы, заидите на страницы специализированных интернерт-порталов и проверьте, не фигурировал ли ваш застройщик в заголовках негативных новостей. В случае, когда информации по компании мало, не стесняйтесь в частном порядке обращаться к работникам профильных СМИ: если на компании до сих пор висит долгострой, журналисты не могут не знать об этом. Узнайте также, не было ли в этой компании массовых сокращений персонала, т.н. «оптимизации», которая говорит только об одном — об обеднении компании.

Проверяем статус

По ФЗ-214 застройщиком может быть юридической лицо или индивидуальный предприниматель. Поэтому просите людей, продающих вам квартиру, предъявить свидетельство о государственной регистрации в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя. Кроме того, в соответствии с сегодняшним законодательством, застройщик должен иметь лицензию на проведение строительных работ. В последние годы строительное сообщество готовится отменить лицензирование и перейти на саморегулируемое положение. Когда № 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях» будет применяться к строителям, сказать сложно. Но как только это произойдет, условием доступа застройщиков на тюменский строительный рынок станет членство в Союзе строителей (работодателей) Тюменской области. На сегодня почти все серьезные застройщики Тюмени в этот союз вступили. Узнать, состоит ли организации в Союзе строителей ТО можно на интернет-сайте www.ssrto.ru или по телефону 24-07-18.
ФЗ-214 пределяет документы, которые застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу в подлинниках или в форме надлежащим образом заверенных копий: учредительные документы застройщика; свидетельство о государственной регистрации застройщика; свидетельство о постановке на учет в налоговом органе; утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет (за исключением регистров бухгалтерского учета); аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

Разрешительны документы

Если первичная проверка не показала ничего подозрительного в деятельности компании, можно начинать выбирать квартиру. Однако спешить с подписанием договора не стоит: следует еще проверить и разрешительную документацию застройщика, оформленную на данный объект. Тот же ФЗ-214 запрещает строить без разрешения на строительство на данном конкретном участке. А получить это разрешение можно только после оформления застройщиком прав на участок (аренды или собственности). Об этом и многом другом можно узнать из проектной декларации на строительный объект, которую застройщик обязан размещать в публичном доступе. Поэтому одним из первых ваших вопросов должен быть вопрос: «Где я могу ознакомиться с проектной декларацией?»
Из этого документа вы узнаете, когда застройщик оформил право на земельный участок, разрешение на строительство, срок действия разрешения на строительство; сможете ознакомиться с финасовыми результатати компании в текущем году. В проектной декларации подробно описаны технические характеристики объекта, общее имущество, входящее в общую долевую собственность, указаны подрядчики и проектировщики. В общем, в проектной декларации есть практически вся полезная информаци о доме, в котором вы собираетесь жить, и о компании, которой вы отдаете свои деньги.
При ознакомлении с проектной декларацией вас должно насторожить следующее:
отсутствие в проектной декларации сведений о ранее построенных объектах: это значит, что у компании нет строительного опыта, либо она реорганизовалась;
слишком большая кредиторская задолженность на день опубликования декларации. По закону, все изменения, вносимые в проектную декларацию, также должны публиковаться. Это даст вам возможность сравнить размеры кредиторской задолженности компании за разные периоды. Если со вменем эта цифра увеличивается, значит у застройщика могут быть проблемы;
сроки строительства, указанные в проектной декларации, не совпадают с обещанными устно или в договоре;
разрешение на строительство получено раньше оформления прав на земельный участок: в этом случае компания явно получила одно из двух (разрешение или право на участок) невполне законными способами;
заявленные в проектной декларации границы участка не соответствуют границам площадки, на которой реально ведется строительство.
описание дома не соответствует тому, что вам рассказали: например, не совпадает описание по проектной документации (площадь, количество кварти), заявлено, что дом строится из кирпича, а не из панели, как на самом деле, в проекте заявлены нежилые помещения или автостоянки, о которых вам не сообщили.
Если что-либо в проектной декларации вас насторожило, вы имеете право ознакомиься с некоторыми дополнительными документами. ФЗ-214 предусматривает, что по требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:
разрешение на строительство; технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом; проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения; документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
Чтобы дополнительно перестраховаться, проверьте, есть ли ваш будущий дом в реестре объектов долевого участия государственного строительного надзора. Этот реестр опубликован на официальном портале органов государственной власти Тюменской области www.admtyumen.ru, где в разделе «Градостроительство» есть страница Госстройнадзора. ФЗ-214 обязывает застройщиков с 1 января 2007 года предоставлять документацию в орган государственного надзора. Поэтому в реестре указаны все объекты, документация по которым в порядке. Если ваш дом в этом реестре не найден, это еще не означает, что его возводят незаконно, однако факт говорит не в пользу застройщика, который, возможно, оформил не все требуемые документы.
Если вы начнете проверку разрешительной документации уже после подписания договора о долевом участии в строительсте и выясните, что на момент заключение договора у застройщика не было разрешения на строительство, права на земельный участок или его проектная декларация не была опубликована, вы имеете право, в соответствии со ст.395 Гражданского кодекса РФ потребовать от застройщика вернуть вам деньги и выплатить проценты в двойном размере. Также у вас есть право настаивать на возмещении причиненных вам убытков.

Есть ли на стройке жизнь?
Убедившись в чистоте разрешительной документации на дом, не спешите выбирать в нем квартиру и заключать с застройщиком договор. Не поленитесь и съездите на строительную площадку. Желательно несколько раз. На «здоровом» объекте строительная жизнь должна кипеть. На стройке нет рабочих, замечено мало техники, за длительный период никаких изменений нет? Задумайтесь. Возможно, у застройщика нет средств на активное строительство и он приостановил работы в надежде нагнать график при более стабильной экономической ситуации. Но надеяться на внезапное излечение от кризиса в условиях, когда даже мировые финасовые аналитики не могут предугадать будущее, нельзя. Поэтому лучше присмотреться к объекту внимательнее и, вероятно, искать квартиру в новом доме.

Ставим подпись осторожно

Наконец вы проверили все, что только можно было проверить. Застройщик оказался порядочным, все документы оформлены, репутация у него замечательная. Стало быть, можно смело выбирать квартиру и заключать договор. Но нет, при подписании договора с застройщиком вам придется проявить не мень внимания, чем при проверке разрешительной документации.
Если разрешение на строительство объекта получено компанией после 1 апреля 2005 года, то ФЗ-214 предусматривает только одну форму договров инвестирования физическими лицами в жилищное строительство. Этот договор называется договором долевого участия в строительстве, и федеральный закон в полной мере защищает только тех дольщиков, которые заключили с застройщиком именно такой договор. Если компания предлагает вам заключитить предварительный договор купли-продажи, расчитаться по вексельной схеме или вступить в жилищно-строительный кооператив, это не значит, что она поступает противозаконно. Покупать жилье можно и по таким договорам, однако нужно помнить, что в случае затягивания строительства с такими договорами на руках защитить свои интересы в суде вам будет сложно. Поэтому до подписания таких договоров обратитесь за консультацией к юристу: он может увидеть в тесте договора то, что обычный человек не способен распознать как потенциальную опасность.
Но и в договоре долевого участия в строительстве бывает много подозрительных мест. Как ни странно, но наиболее частые нарушения при составлении договора связаны с отсутвтием в его тексте таких таких обязательных реквизитов, как срок передачи объекта участнику долевого строительства, цена квартиры, срок уплаты, гарантийный период на строительный объект. Нужно помнить, что по таким договорам вы мало что сможете взыскать с застройщика, если он затянет со строительством. Более того, ФЗ-214 не признает сделку, закрепленную таким договором, законной. Если срок передачи объекта не указан, вы не сможете получить с застройщика неустойку. А она равна 1/300 ставки рефинансирования Центробанка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. В договоре долевого участия также должно быть указано, что участнико долевого строительства имеет право расстроргнуть договор в случае затягивания сроков сдачи дома.
Очень часто в договорах не указывается, что за повреждение строительного объекта до передачи его дольщику отвечает застройщик, в результате чего будущие собственники не знают, кто будет отвечать за трещину в стене или проседание фундамента.
Также бывают случаи, когда застройщик повышает цену на квартиру уже после подписания договора. Делать этого ни в коем случае нельзя, если возможность изменения цены не была просина в договоре. Кроме того, поднять цену можно только по обоюдному согласию обеих сторон сделки. Поэтому внимательно читайте договор уточняйте у застройщика возможность изменения цены на объект.
В договоре должно быть прописано качество объекта. В этом случае вы сможете потребовать от застройщика бесплатного устранениния недоделок, уменьшения цены объекта, возмещение затрат на устранение недоделок. Если застройщик не исполняет свои обязанности по устранению деффектов, вы можете рассторгнуть с ним договор, забрать деньги и проценты. В случае, когда качество строительного объекта не прописано в договоре, можно ссылаться на требования технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иные обязательные требования. Но в этом случае привлечь застройщика к ответственности будет сложнее.
Чтобы обезопасить себя от возможных ошибок в договоре, а также от признания его незаконным, некоторые участники долевого строительства страхуют договор. Как правило, страховые компании также серьезно проверяют застройщикам, прежде застраховать договор долевого участия в строительстве. Само согласие страховой компании на страхование договора может говорить о том, что у застройщика все в порядке. Однако известны случаи, что даже крупные страховые фирмы ошибались при расчеты рисков и в итоге были вынуждены покрывать застрахованному дольщику ущерб.

Если соблюдать перечисленные меры предосторожности, вероятность связаться с долгостроем будет значительно меньше. Однако полностью исключить себя из списка потенциальных жертв долгостроев нельзя. Затягивание строительства не всегда связано с недобросовестностью застройщика. Даже у порядочной компании могут возникнуть проблемы. Например, из-за административных барьеров или изменения финансовой конъюнктуры. Когда такое случается, одним из главных орудий той и другой стороны (дольщики и застройщик) является договор долевого участия в строительстве. Поэтому, покупая квартиру, нужно помнить, что застройщик составляет договор с максимальной для себя пользой.
Чтобы получить больше информации о своих правах участника долевого строительства, внимательно читайте ФЗ-214 (например, по этой ссылке вы найдете текст закона с постатейными комментариями http://alldocs.ru/zakons/index.php?from=3038). И не забывайте, закон защищает права только тех дольщиков, кто купил квартиру в домах, начавшихся строиться после 1 апреля 2005 года.

Недвижимость Строительство для всех

*** прошу прощения за возможные опечатки - невычитанный вариант...