Цены на недвижимость: почему врут СМИ?

В последние дни в СМИ наблюдается массовая атака на сознание россиян, направленная на внушение людям основной идеи — падения цен на недвижимость не будет. Настойчивость журналистов, уверяющих потенциальных покупателей в том, что не стоит ждать удешевления жилья, настолько велика, что в Интернете сразу появились тематические сообщества, обсуждающие правдивость таких прогнозов и порядочность изданий, на страницах которых они появляются.

В ключе этой дискуссии заметным было вчерашнее выступление мэра Москвы Юрия Лужкова. На заседании правительства Москвы Юрий Михайлович объявил, что снижения цен не будет. Издательство «Коммерсантъ» сообщает, что Лужков назвал неправдой прогнозы аналитиков UnicreditAton, «Ренессанс Капитала», Сбербанка о том, что в течение года цены на жилье по всей России упадут на 15-60%. Юрий Михайлович считает важным убедить всех в том, что предпосылок для снижения цен на строительном рынке нет.

Предпосылок, может быть, и нет, но снижение есть. Так, в Москве за последние три месяца цены на квартиры на вторичном рынке упали на 12%. Эта тенденция еще более выражена на первичном рынке жилья: там снижение цен составляет уже 20%, однако носит скрытый характер, так как застройщики маскируют демпинг маркетинговыми акциями и скидками.
В Тюмени говорить о невозможности снижения цен тоже не приходится. Так, по информации консалтинговой компании «АЛКО», средняя цена сделки (а именно она отражает реальную ценовую ситуацию на рынке) на первичном рынке жилья в Тюмени упала на 9% (с 44 до 39 тыс. руб./кв.м). Вторичный рынок за тот же период в общей сложности потерял в цене 4% (с 51,5 до 49 тыс. руб./кв.м).

Но г-ну Лужкову, застройщикам всех уровней невыгодно демонстрировать результаты ценовых исследований и принимать их как проявление тенденции. Ведь в этом случае им придется быть более осторожными при озвучивании своей уверенности в твердости цен на недвижимость. Цель этих людей — убедить россиян в том, что никакого снижения цены на жилье не будет, потому что обещание падения цен порождает отложенный спрос и, следовательно, лишает застройщиков частных инвестиций.

Что же происходит в реальности, и каковы прогнозы независимых аналитиков? Цены на первичное жилье упали не только из-за снижения платежеспособного спроса (причина тому — и нестабильная экономическая ситуация, и сворачивание ипотеки для первичного рынка). Немалую роль сыграло в этом практически полное торможение кредитования застройщиков, промышленности и реального сектора. Строительные компании потеряли доступ к деньгам. Поэтому они вынуждены демпинговать на рынке, чтобы привлечь хоть какие-то средства частных инвесторов и закончить проекты. Нужно отметить, что такое поведение наблюдается в среде мелких и средних компаний: финансовый кризис в первую очередь коснулся их, а крупные застройщики, которые имеют возможность строить на собственные средства и контролируют большую часть цикла строительства, пока держатся более уверенно.

Поэтому сохранение цен на прежнем уровне просто невозможно, а г-на Лужкова можно смело назвать обманщиком. Однако есть в его словах хоть и малая, но доля правды. Дело в том, что некоторые эксперты и журналисты в своих прогнозах насчет будущего рынка жилья зашли так далеко, что предсказывают падение цен на недвижимость в 1,5-2 раза. Такое, конечно, вряд ли случится, потому что у любого застройщика есть понятие ценового дна, ниже которого он просто не может опустится. Это «дно» формируется из ряда обстоятельств: рентабельность проекта, финансовое состояние компании, кредитные задолженности. Уже сейчас некоторые застройщики работают с рентабельностью в 20-30%. Снижать цены в два раза они не станут — им выгоднее будет «сдаться» кредиторам. Поэтому ожидать больших скидок не стоит. С учетом возможных действий мелких строительных компаний, которым срочно нужны деньги, и «асов» строительного рынка, которые не торопятся с реализацией жилья, и сокращения доходов россиян, можно предположить, что цены на новостройки в течение года упадут в регионах на 15-18%. С учетом прогнозов о долгосрочности кризиса, можно было бы предположить, что цены продолжат падать и дальше, но уже скоро в игру вступит новое обстоятельство, порожденное тем же кризисом.

Отсутствие кредитных средств у застройщика имеет и очень неблагоприятное для покупателей последствие. В связи с недостатком средств и неуверенностью в будущем, строительные компании начинают сворачивать запланированные проекты. По примерным подсчетам, тюменские застройщики отказались от запусков проектов, которые могли бы принести Тюмени до нескольких сот тысяч кв.м нового жилья. Кроме того, застройщики останавливают строительство уже заложенных объектов.

На сегодня официально объявлено об остановке в нашем регионе строительства 34 объектов. В общей сложности это равняется почти 100 тыс. кв.м жилья.
Эту цифру озвучил на заседании антикризисного штаба заместитель начальника Главного управления строительства Александр Сидоренко.

Однако у экспертов и журналистов есть основания считать, что реально «заморозке» подверглись гораздо больше объектов, просто застройщики пока скрывают факт невозможности продолжать строительство.

Несмотря на эти данные, пресс-секретарь губернатора сообщает о том, что пока тюменская строительная отрасль с массовыми сокращениями не столкнулась.

В то же время нам известно, что даже самые крупные застройщики отказались от услуг рабочих ряда специальностей, аргументируя это сезонной сменой профиля работ. Так, множество бригад каменщиков, отделочников получили шанс вернуться домой для длительного отдыха. Стало быть, продолжение строительства в прежних темпах стоит под вопросом.
Действия застройщиков по приостановке строительства приведут к острому дефициту на первичном рынке жилья. Можно смело сказать, что уже через год тюменцы столкнутся с этой проблемой: к тому времени значительная часть строящихся сейчас жилых объектов будет раскуплена. Новых же домов появится мало. К 2011 году ситуация может стать критической. Для того, чтобы к тому времени появились предложения на первичном рынке, начинать строить нужно уже сейчас. У нас же наблюдается массовый отказ застройщиков от возведения новых объектов.

Глупо считать, что при остром дефиците предложения на рынке жилья цены на квартиры будут продолжать падать.
Также стоит учитывать, что сами застройщик знают о грядущем дефиците. Поэтому они, во-первых, попытаются любыми силами дотянуть до того момента, когда цены на недвижимость снова начнут расти. А массированный демпинг цен в число действенных методов выживания на рынке не входит. Во-вторых, те застройщики, у которых нет острой необходимости распродавать жилье и привлекать средства дольщиков, не будут никуда торопиться: ничего плохого в том, что они продадут часть квартир через полтора года, но по более высокой цене, чем сейчас, для них нет. Поэтому массового «выброса» предложений на рынок ждать в ближайшее время тоже не стоит.

Нужно помнить об этом, прежде чем верить каким-либо точкам зрения на поставленную проблему. И понимать, что все перечисленные факторы приведут, скорее всего, к промежуточным вариантам столь радикально отличающихся друг от друга «прогнозов»: цены на жилье падать будут безусловно. Это падение станет заметным, но отнюдь не огромным. И продолжится оно недолго. Особенно это касается регионов, где нет такого запаса построенного и нереализованного жилья, как в Москве. Можно с большой вероятностью утверждать, что в процентном соотношении цены на столичную недвижимость потеряют больше, чем цены на жилье в провинции. Об этом уже сейчас говорит статистика.
Также нужно понимать, что ценовые изменения на первичном рынке жилья повлекут колебания цен на вторичном рынке: эти изменения будут проходить синхронно и станут сопоставимы. Хотя в целом, аналитики склонны считать, что цены на вторичное жилье упадут немного меньше.

Недвижимость Строительство для всех
www.72box.ru