Точечная застройка или чего не договаривают чиновники.

« Из зоопарка сбежал сторож...
Хотя, возможно, львы чего-то не договаривают. »
анекдот
«Точечное строительство – создание в сформировавшейся градостроительной
среде отдельно стоящих и (или) пристроенных объектов капитального
строительства, реконструкция ранее созданных объектов с увеличением
общей площади этих объектов более чем на десять процентов, …»

ПРАВИЛА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ ГОРОДА ТЮМЕНИ

Обнаружить во дворе собственного дома выполнение джентльменского набора мероприятий, означающих начало возведения нового здания, не хочется никому. Рассчитывать же на то, что проблема точечной застройки обойдет стороной, в нынешнюю «эру» массового строительства не приходится. Если недалеко от дома имеется симпатичный газон с живописной группой деревьев или детская площадка, то эта территория автоматически попадает в «группу риска». Сегодня данный вопрос необычайно остро стоит не только в столице, но и в регионах, в том числе и в Тюмени.
Так совершенно неожиданно для жителей , проживающих в жилом доме № 86 по ул. Свободы в городе Тюмени в начале марта 2011 года на дворовой территории ( специально оборудованной более 7 лет назад придомовой территории, без которой нормальная жизнедеятельность людей, просто невозможна), начались строительные работы, при этом дворовая территория, примыкающая к подъезду № 2 оказалась ликвидирована полностью, вдоль дома остается только дворовый проезд, а площадка для мусорных контейнеров, автостоянка на 11 автомобилей , детская игровая и спортивная площадки, газоны с растущими деревьями, кустарниками, тротуары были уничтожены .
Естественно, начались массовые обращения граждан в различные инстанции : в Администрацию города Тюмени, в Тюменскую городскую Думу, в Администрацию Тюменской области, Тюменскую областную Думу, прокуратуру Тюменской области, в профильные комитеты Государственной Думы Р. Ф. , в региональные отделения политических партий и т. д с просьбой разобраться в данной ситуации и принять меры по защите нарушаемых прав. Но прошло более года , а до счастливого финиша и сейчас ой как далеко.
Глубинные причины таких массовых историй в несовершенстве нашего законодательства.
Так с одной стороны есть следующие положения действующего федерального законодательства, имеющие неоспоримое первенство ( положения которых обязаны безусловно учитываться в иных федеральных, региональных нормативных актах, независимо от полноты конкретизации ) :
«Человек, его права и свободы являются высшей ценностью.
Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина - обязанность государства.» Статья 2 Главы №1 Раздела 1"Конституции Российской Федерации"
(принятой всенародным голосованием 12.12.1993)
- Статья 6. ( Гражданский Кодекс РФ) Применение гражданского законодательства по аналогии
2. При невозможности использования аналогии закона права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости.
- Статья 10.( Гражданский Кодекс РФ) Пределы осуществления гражданских прав
1. Не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
- Статья 209.( Гражданский Кодекс РФ) Содержание права собственности
1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
- В соответствии со ст. 36 Жилищного Кодекса Р. Ф. «Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме .
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
С другой стороны, в градостроительном и земельном Кодексах РФ, на которых практически базируется точечная застройка в наших городах, взаимоотношения органов власти и граждан в данных вопросах должным образом не конкретизированы, а о защите своих прав гражданам остается только мечтать ( ведь мечтам, как и любви все возрасты покорны).
В результате на письма граждан в структуры органов власти с требованием , например, отменить результаты публичных слушаний по вопросам разрешения точечного строительства офисного или торгового здания в очередном дворе, так как граждане, права которых в первую очередь нарушаются в данном конкретном случае, не были должным образом проинформированы, следуют примерно такие ответы : в соответствии с п. 4 статьи 39 Градостроительного кодекса РФ (и который позиционирует себя исключительно «В целях соблюдения права человека на благоприятные условия жизнедеятельности…!!!») , . Комиссия направляет сообщения о проведении публичных слушаний … правообладателям земельных участков, имеющих общие границы с земельным участком, применительно к которому запрашивается данное разрешение, правообладателям объектов капитального строительства, расположенных на земельных участках, имеющих общие границы с земельным участком, применительно к которому запрашивается данное разрешение, и правообладателям помещений, являющихся частью объекта капитального строительства, применительно к которому запрашивается данное разрешение. Т.е. граждане не попадают ни в одну группу счастливых правообладателей, которых следует уведомлять о данных мелких радостях жизни..
Возможно права граждан были бы почти гарантированно защищены от подобных сюрпризов в том случае, если бы они стали законными коллективными собственниками земельного участка придомовой территории, пройдя весь непростой путь в соответствии с действующим законодательством ( т. е. стали бы теми самыми счастливыми правообладателями). Но наша ментальность такова: если перст указующий власти показывает нам направление, где якобы нас ждет благо, мы понимаем, что в конце этого пути нас ожидает что-то ну очень несъедобное и весьма дурно пахнущее, и дружных рядов граждан, оптимистично марширующих в данном направлении нет и не будет. Таковы уж реалии нашего менталитета и нашего законодательства.
Основываясь на ст. 37 ЖК, можно утверждать, что при приватизации квартиры в многоквартирном жилом доме собственник соразмерно своей доле или площади квартиры получает право долевой собственности и на весь имущественный комплекс , расположенный на придомовой территории, тем более что на основании ст. 16 ФЗ от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" "земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме".
Таким образом, право собственности на земельный участок возникает у собственников помещений в многоквартирных домах в силу закона.
В буквальном понимании почти все вышеперечисленные нормы не вызывают нареканий: они как бы обеспечивают конституционные принципы и нормы, регулирующие право собственности.
На практике эти нормы права «законно» нарушаются в первую очередь как раз в связи с точечной застройкой, где главной проблемой является как раз придомовая территория уже построенных и используемых жилых домов с приватизированными квартирами, в чем лично убедились более 200 семей, проживающих в вышеназванном доме, ведь в ответ на массовые обращения жильцов от чиновников всех уровней и видов власти прозвучало: абсолютно все действия органов власти и застройщика ( ЗАО «Жилье- 2000», который здесь выглядит абсолютно белым и пушистым) выполнены в полном соответствии с федеральным, региональным и местным законодательством.
Особая пушистость данного застройщика подтверждается, например, тем фактом, что позиционируя строящийся в описываемом случае объект как двухэтажное офисное здание с подземным паркингом, запроектировал и фактически выполнил свайный фундамент из 14м свай , с очевидным умыслом построить здание не менее 12 этажей.
Так о чем умалчивают чиновники?

Владимир Козлов.